Долевое участие в строительстве. Юридическое сопровождение покупки квартиры в новостройке

Решив улучшить свои жилищные условия, многие из нас приобретают квартиры в новостройке, принимая долевое участие в строительстве. Преимуществ у покупки квартиры на этапе строительства множество: доступная цена жилья, возможность планировки квартиры по своему усмотрению, чистая история квартиры. Однако несмотря на очевидные плюсы такой покупки, у приобретения квартиры в строящемся доме есть и свои серьезные минусы, главные из которых: риск долгостроя или утраты прав на квартиру.

Эти риски обусловлены тем, что квартира оплачивается в момент, когда она еще физически не существует, а на ход строительства могут повлиять самые различные факторы: экономический кризис, межгосударственные санкции, изменение курса рубля по отношению к иностранным валютам, стагнация рынка продажи недвижимости, удорожание строительных материалов и др. И хотя тысячи наших граждан благополучно приобретают жилье через долевое участие в строительстве, проблема обманутых дольщиков, к сожалению, до сих пор остается актуальной. Поэтому юридическое сопровождение покупки квартиры в новостройке, осуществляемое специалистом в области недвижимости и долевого строительства, является просто необходимым этапом сделки.

Долевое участие в строительстве – какой договор можно заключать

До 2005 года каких только схем приобретения жилья в новостройках не было изобретено застройщиками или посредниками для того, чтобы снять с себя ответственность перед гражданами за нарушения принятых обязательств по строительству жилья: это и инвестиционные договоры, и договоры купли-продажи векселей, и предварительные договоры купли-продажи квартиры, и договоры о совместной деятельности и др. Такие договоры нигде не регистрировались, что порождало риск двойных продаж. В случае проблем со строительством такие схемы помогали застройщикам занимать удобную для себя позицию, дескать граждане сами принимали на себя все риски инвестиционной предпринимательской деятельности.

С принятием федерального закона №214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, ситуацию со схемами привлечения денег граждан в строительство жилья удалось изменить в лучшую сторону. Законными стали лишь такие сделки, как: договор участия в долевом строительстве; выпуск жилищных сертификатов; участие в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах. Наибольшее распространение получил договор участия в долевом строительстве, подлежащий обязательной государственной регистрации. И именно этот договор можно заключать, покупая квартиру на этапе строительства.

Несмотря на установленный законом запрет на покупку новых квартир по иным схемам, до сих пор можно встретить предложения застройщиков заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве и др. И хотя сама форма сделки еще ничего не решает: можно безболезненно вселиться в квартиру, купленную по предварительному договору или годами ждать жилье, приобретенное по ДДУ, все же лучше не рисковать и не становиться участником запрещенных законом сделок.

Юридическое сопровождение покупки квартиры в новостройке

Оказывая правовую помощь гражданам, столкнувшимся с проблемами в строительстве жилья, автор нередко выясняла, что доверители, покупая жилье в новостройке, не обращались за юридическим сопровождением покупки квартиры в новостройке, а действовали самостоятельно. А ведь если бы оценкой компании-застройщика, разрешительной документации и схемы продажи жилья занимался бы юрист, специализирующийся в вопросах долевого участия в строительстве, многих рисков удалось бы избежать.

Юридическое сопровождение покупки квартиры в новостройке предполагает проверку застройщика и компании, продающей квартиру, на предмет добросовестности и финансовой состоятельности, тщательный анализ разрешительной документации на строительство дома и правоустанавливающих договоров на квартиру, проверку и доработку предлагаемого к подписанию договора, ведение переговоров с застройщиком, участие в подписании договора. По результатам юридического сопровождения сделки, граждане либо уверенно становятся участниками долевого строительства, либо отказываются от покупки жилья в сомнительном проекте.

Нарушение застройщиком сроков и качества строительства. Как воздействовать на застройщика?

Нарушение сроков строительства многоквартирных домов, является настолько частым явлением, что удивление уже вызывает завершение строительства в установленные договором сроки. А ведь все время просрочки участники долевого строительства не просто живут в постоянном напряжении и переживаниях за судьбу квартиры, но подчас несут прямые убытки, снимая жилье у третьих лиц.

Одним из способов защиты участников долевого строительства, является предъявление к застройщику иска о взыскании неустойки и компенсации убытков. Размер, подлежащей взысканию неустойки, определён Законом №214-ФЗ, но может быть снижен судом в исключительных случаях по заявлению ответчика. Тем не менее, суды часто взыскивают с застройщиков весьма ощутимые для граждан денежные суммы.

В тех случаях, когда квартира передается дольщику со строительными недостатками, от застройщика можно требовать их устранения или компенсации убытков.
Еще одним способом защиты прав дольщиков, является право на расторжение договора и возврат внесенных денежных средств, в случае существенного нарушения застройщиком условий договора. Но прежде чем решиться на расторжение договора, необходимо вместе с юристом провести оценку ситуации, так как в худшем случае можно получить решение суда о взыскании денежных средств, которое в действительности нельзя будет исполнить.

Двойные продажи квартир в новостройках

Одной из наиболее опасных ситуаций, в которой может оказаться участник долевого строительства, является наличие еще одного претендента на одну и ту же квартиру. Выявить риск двойных продаж может опытный адвокат, специализирующийся в вопросах долевого строительства. Чаще всего двойные продажи имеют место, когда квартира приобретается не по договору участия в долевом строительстве, а по другим схемам, а также когда квартира продается через посредников. В ходе юридического сопровождения покупки квартиры в новостройке особое внимание уделяется цепочке договоров по отчуждению прав на конкретную квартиру и документов об исполнении этих договоров. Ведь в случае неисполнения участвующего в цепочке договора, он может быть расторгнут, а компания-правообладатель может решить повторно продать квартиру третьему лицу.

Если двойная продажа квартиры все же произошла, нужно немедленно обращаться в суд с иском о признании права собственности на квартиру, поскольку законом установлен четкий порядок определения преимущественного права на вещь и сроки в этом порядке играют решающее значение.

Как видите, долевое участие в строительстве сопряжено с большими рисками и для того, чтобы свести их к минимуму и получить по завершении строительства квартиру, желательно воспользоваться юридическим сопровождением покупки квартиры в новостройке.

Адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна успешно сопроводила ряд сделок по приобретению квартир в новостройках, в результате которых доверители благополучно вселились в новые квартиры или отказались от приобретения сомнительного жилья. Вашанова О.В. также провела множество судебных процессов по защите прав участников долевого строительства.

© Адвокат Оксана Вашанова