Признание права собственности на недвижимость через суд

Подчас признание права собственности на недвижимость через суд, является единственным способом сохранения за собой права на это ценное имущество. Чаще всего в суд обращаются обладатели прав на квартиры в новостройках из-за особенностей долевого строительства в нашей стране и недостаточных государственных мер воздействия на недобросовестных застройщиков. К признанию права собственности на недвижимость через суд часто прибегают и владельцы квартир на вторичном рынке жилья, в случае: отказа государственных органов в приватизации служебного жилья, совершения мошеннических действий с квартирами, наличия расхождений или ошибок в правоустанавливающих документах, недооформлением документов на собственность наследодателями, а также в ряде других случаев. С проблемами в оформлении прав на недвижимость сталкиваются владельцы земельных участков и нежилых помещений.

Признание права собственности на квартиру в новостройке

До недавнего времени суды были просто завалены делами о признании права собственности на квартиру в новостройке. И связано это быто с недобросовестностью застройщиков, минимальным государственным контролем за сферой строительства жилья, отсутствием какой бы то ни было серьезной ответственности застройщиков за невыполнение обязательств по строительству домов. Значительная часть дел, рассматриваемых судами, возбуждались в связи с остановкой строительства, мошенническими схемами продажи квартир в строящихся домах, банкротством застройщиков или двойными продажами квартир.

После того, как государство начало наводить порядок в сфере долевого строительства, количество дел о признании права собственности на квартиру в новостройке заметно сократилось. Тем не менее эта категория судебных дел до сих пор часто рассматривается судами.

Наиболее распространенной причиной обращения граждан в суд с иском о признании права собственности, является задержка в оформлении застройщиком документации на построенный дом (нет акта ввода жилого дома в эксплуатацию, нет акта реализации инвестиционного контракта, застройщик не подписывает акт приема-передачи квартиры). Во всех этих случаях дольщик не может в полной мере распорядиться правами на квартиру: ни зарегистрироваться в ней, ни совершить сделку с ней. «Ждать у моря погоды» не лучший выход из сложившейся ситуации, особенно если у застройщика финансовые проблемы или имеются невыполненные обязательства перед контрагентами. Поэтому признание права собственности на квартиру в новостройке черед суд, является верным способом скорейшего оформления прав на квартиру и защиты прав дольщика.

Здесь желательно воспользоваться услугами опытного адвоката, специализирующегося в вопросах долевого строительства. Он поможет правильно подготовить исковое заявление, определить круг лиц, участвующих в деле, сформулировать исковые требования, подготовить необходимые судебные запросы. Это позволит суду рассмотреть дело в возможно короткие сроки.

В тех случаях, когда дом сдал в эксплуатацию, суды как правило удовлетворяют иски граждан о признании права собственности на квартиры. Менее однозначной является судебная практика по признанию прав на квартиры в домах, либо не завершенных строительством, либо построенных, но не сданных в эксплуатацию. В зависимости от конкретной ситуации адвокатом может быть выбран тот или иной способ защиты прав дольщика: иск о признании права собственности на квартиру, иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме, иск о признании права на получение квартиры на праве собственности по завершении строительства или другие требования. Как правило необходимость обращения в суд с такими исками возникает в случае банкротства застройщика, прекращения строительства дома, наличия двойных продаж.

Признание права собственности на квартиру на вторичном рынке жилья

Одной из наиболее распространенных причин обращения в суд с иском о признании права собственности на квартиру, является отказ в приватизации служебного или ведомственного жилья. Если в 1990 годы государство активно способствовало приватизации жилья гражданами с целью переложения на их плечи обязанности содержания жилого фонда, то в конце 2000-х годов приватизировать служебные квартиры стало не просто. А на расслужебливании жилья власти просто решили заработать.
После принятия скандального Постановления Правительства Москвы №711-пп от 05.08.2008 года почти всем владельцам служебного жилья было отказано в его приватизации и предложено приобрести свои квартиры по договору купли-продажи. Несправедливость этого нормативного акта заключалась в том, что люди, получившие жилье еще в советские годы или сразу после распада СССР и приобретшие право на его бесплатное оформление в собственность, фактически приравнялись к гражданам, получившим служебное жилье в настоящее время. Начал работать принцип «кто не успел, тот опоздал». Старикам, отработавшим на ведомственных предприятиях десятки лет и заработавшим свою квартиру, чиновники стали предлагать ее выкупить. В такой ситуации признание права собственности на квартиру через суд, стало единственным способом закрепить квартиру за собой и своими родственниками.

Кстати сказать, практика рассмотрения исков о признании права собственности на служебные квартиры через суд весьма неоднозначная. Как правило, суды первой инстанции внимательно изучают все обстоятельства дела и удовлетворяют иски граждан, а вот отдельные судебные составы апелляционной инстанции могут поддержать позицию властей Москвы и отказать в иске. Поэтому здесь как никогда нужна помощь опытного адвоката по жилищным делам.

Еще одной распространенной категорией дел, связанной с признанием права собственности на квартиру через суд, являются дела о признании недействительными сделок с квартирами. Как правило истцами по таким делам, являются социально незащищенные группы людей: пенсионеры, инвалиды, душевнобольные, осужденные, люди, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью. Все эти люди, находящиеся в сложной жизненной ситуации, становятся подарком для мошенников. В ход идут любые методы: кража паспортов, подделка доверенностей и договоров, введение в заблуждение относительно сути подписываемого договора, выдача займов под залог квартиры, в обмен на подписание договора дарения квартиры, даже убийство собственника квартиры. Вернуть квартиру пострадавшему от преступников собственнику помогут только быстрые действия по возбуждению уголовного дела и предъявлению иска о признании сделок недействительными.

Признание права собственности на загородный дом и земельный участок

В настоящее время все больше жителей мегаполисов и крупных городов стремятся проживать загородом в индивидуальных жилых домах. Широкое распространение получило строительство коттеджных поселков. Однако не все застройщики добросовестно выполняют свои обязательства перед гражданами: не получают необходимую разрешительную документацию на строительство, приостанавливают строительство домов и устройство инженерных коммуникаций. И даже если жители поселка своими силами достоят дома и подведут коммуникации, отсутствие разрешительной документации на строительство и разрешений на ввод домов в эксплуатацию может стать препятствием в оформлении права собственности на дом и земельный участок. Признать за собой право собственности дом, можно путем обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Необходимость признания права собственности на земельный участок через суд возникает, также, в случае необоснованного отказа администрации бесплатно передать участок в собственность. Часто такой отказ следует, если участок был предоставлен до 1990 года (год вступления в силу закона «О собственности в СССР»), но не был оформлен в собственность, либо если участок находится под самовольной постройкой, построенной до вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 года. В этом случае у владельца участка или его наследников есть полное право оформить участок в собственность бесплатно. Но увы, признавать право собственности на землю придется в судебном порядке.

Признание права собственности на нежилые помещения через суд

С проблемами оформления в собственность недвижимости сталкиваются и владельцы нежилых помещений во вновь построенных домах. Причины этого такие же, как и у участников долевого строительства, о которых мы говорили выше. Здесь мы остановимся на особенностях признания права собственности на нежилые помещения через суд. Нежилые помещения могут приобретаться как объекты долевого участия в строительстве или как объекты инвестиционной деятельности. От сути сделки зависит тактика защиты. Нежилые помещения могут приобретаться гражданами, индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами. В зависимости от статуса приобретателя прав на помещение зависит и то, какой суд будет рассматривать иск: суд общей юрисдикции или арбитражный суд. Заметим, что практика двух звеньев судебной власти по одному и тому же вопросу может быть разной. Суды общей юрисдикции, как правило, стараются вникнуть в проблему человека и защитить его права, арбитражные суды, исходят из буквы подписанных договоров, зачастую отказывая индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам в признании права собственности. Поэтому при наличии любой возможности, лучше обращаться в суд общей юрисдикции.

Адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна имеет большой опыт во всех рассматриваемых в настоящей статье делах о признании права собственности на недвижимость через суд. Если Вы столкнулись с нарушениями Ваших прав, как собственников недвижимости, или собираетесь признать право собственности на квартиру, нежилое помещение или земельный участок обращайтесь ко мне за правовой помощью. Постараюсь Вам помочь!

© Адвокат Оксана Вашанова