Повышенный тариф для нежилых помещений на содержание многоквартирного дома

Нередко для собственников нежилых помещений устанавливается тариф на содержание и ремонт имущества многоквартирного дома отличный от тарифа, определенного для собственников жилых помещений. Давайте вместе разберемся, правомерны ли такие действия?

Принцип равенства собственников жилых и нежилых помещений в расходах на содержание дома

Действующим законодательством установлен принцип равенства собственников в несении расходов по содержанию общего имущества и принцип соразмерности оплаты в зависимости от размера долей собственников.

Критерием определения доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, является размер доли собственника в праве общей собственности. Произвольное увеличение размера расходов в зависимости от иных критериев, чем размер доли в праве собственности, не допускается. Данное правило закреплено в статье 249 Гражданского кодекса РФ, статьях 39 и 158 Жилищного кодекса РФ, а также в пункте 28  Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Таким образом, законодатель, безотносительно к виду собственности (жилая или нежилая), устанавливает единственный критерий для определения размера платежей – размер доли собственника в праве общей собственности.

На необходимость установления одинаковых тарифов для собственников жилых и нежилых помещений в доме указывают подзаконные нормативные акты, а также разъяснения высших судебных инстанций.

Так, прямое указание на это содержится в п. 2 Постановления Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»: «Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме».

В Письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 6 марта 2009 г. № 6177-АД/14 предусмотрено: «Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 - 158 Кодекса)».

Свое разъяснение по данному вопросу дал Верховный Суд РФ в Определении от 1 апреля 2016 г. № 308-ЭС16-1544: «Тариф за содержание и ремонт имущества многоквартирного дома устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а расчет платы представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев».

Следовательно, установление дифференцированных тарифов для собственников жилых и нежилых помещений в одном многоквартирном доме является незаконным.

Возможность установления отличных тарифов для собственников жилых и нежилых помещений

Несмотря на законодательное закрепление принципа равенства оплаты на содержание дома, судебные споры по оспариванию дифференцированных тарифов для собственников отдельных видов помещений не такая уж редкость. На практике основаниями для установления отличных тарифов становятся такие основания, как, например: проживание собственника в своей квартире или передача ее в найм; расположение помещения в многоэтажном доме или в доме коттеджной серии; необходимость в пользовании лифтом; вывоз твердых бытовых отходов в личных или предпринимательских целях. Применяя принцип равенства собственников, суды в ряде случаев усматривали обоснованность установления отличного тарифа для отдельных видов помещений, из-за их расположения, особенностей получаемой собственником услуги.

Позднее, высшие судебные инстанции дали свое разъяснение возможности применения дополнительных критериев для установления отличных тарифов в исключительных случаях, подчеркивая при этом, что произвольное установление платы, недопустимо.

Так, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве  собственности» указал: «При разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ)».

Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении № 5-П от 29 января 2018 г. «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова» разъяснил: «Законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые - при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме - могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).   Выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории».

Подводя итог, можно прийти к выводу, что тариф для собственников нежилых помещений на содержание имущества многоквартирного дома должен быть одинаковым с тарифом, установленным для собственников жилых помещений. Неравный тариф может быть оспорен в судебном порядке. При этом, следует иметь ввиду, что в исключительных случаях возможно установление дополнительных платежей для собственников отдельных видов помещений, если это обосновано их назначением, дополнительными расходами на их содержание.

Если решением общего собрания собственников многоквартирного дома, ТСЖ или управляющей организацией для Вашего нежилого помещения установлен повышенный тариф на содержание многоквартирного дома, такой тариф можно оспорить. Обращайтесь за правовой помощью к адвокату Вашановой Оксане Вячеславовне по телефону +7 966 003 03 78.

©2020 г., адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна